Als Grundsatz gilt:
Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Räume, Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum erklärt werden.
Nach § 1 Abs. 5 WEG gehören dazu:
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das Grundstück;
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Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder Eigentum eines Dritten sind;
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Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, z.B. tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahn auf dem Balkon etc;
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Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, z.B. das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge aber auch Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen notwendig sind;
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Das Verwaltungsvermögen (Geld- und Sachwerte), insbesondere die nicht teilbare Instandhaltungsrückstellung auf dem gemeinschaftlichen Rücklagenkonto.
Der Begriff Gemeinschaftseigentum taucht vorwiegend im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. Besitz einer Eigentumswohnung auf. Die Wohnung selbst, eventueller Kellerraum und eine Garage sind das Sondereigentum des Wohnungsbesitzers. Doch aufgrund seines Eigentumsanteils besitzt er auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die nicht einem Wohnungseigentümer alleine gehören, sondern allen, die Anteile an dem Gebäude besitzen, gemeinsam. In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gehören dazu die gemeinsam genutzten Räume, wie beispielsweise Fahrradkeller, Wäschetrockenräume, Treppenhäuser etc., aber auch das Grundstück, das Dach, die Fundamente, tragende Wände, Außenwände, etc. Konkret bedeutet dies, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer zum Beispiel die Außenwand seiner Wohnung mit Verputz und Anstrich nicht allein gehört, ebensowenig die Decke der Wohnung oder der Kamin, auch wenn dieser durch die Wohnung geht. Das ist auch der Grund dafür, dass zu baulichen Veränderungen, die tragenden Wände in einer Wohnung betreffen, die anderen Eigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen.
Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich genau nach dem Gemeinschaftseigentum erkundigen. Sobald der einzelne Eigentümer nämlich daran etwas verändern möchte, benötigt er die Zustimmung der Gemeinschaft.
Das gilt – wie erwähnt – sowohl für entsprechende Maßnahmen innerhalb der eigenen Wohnung als auch für Maßnahmen, die von außen sichtbar sind. Es ist beispielsweise nicht möglich die Balkonwand, die von außen sichtbar ist, in Eigenregie in einer x-beliebigen Farbe zu streichen. Ebenso wenig dürfen tragende Wände ohne Zustimmung der anderen Eigentümer beispielsweise eine zusätzliche Tür erhalten. Wer eine zweite Tür in eine nichttragende Wand setzen möchte, oder dort einen Durchbruch zum daneben liegenden Zimmer schaffen möchte, braucht dagegen keine Zustimmung einzuholen. Auch Außenanlagen können nicht ohne weiteres verändert werden. So können Besitzer einer Erdgeschoßwohnung mit Terrasse und Gartenanteil nicht einfach einen Zaun um ihren Gartenanteil ziehen. Die Miteigentümer müssen zustimmen, es sei denn, es liegen besondere Gründe für die Maßnahme vor. Es kann sein, dass ein Richter den Einspruch abweist, wenn der Zaun dazu gedacht ist, Kleinkinder von der Straße fernzuhalten. Allerdings kann zur Auflage gemacht werden, dass der Zaun, sobald die Kinder groß genug sind, um die Gefahr des Straßenverkehrs zu begreifen, wieder entfernt werden muss.
